Trámites para vender una casa en España
Vender una casa no es un proceso sencillo. El mercado inmobiliario está en un buen momento y las perspectivas en España para el 2022 son optimistas. Aún así, la gran oferta que hay dificulta el proceso de vender una vivienda.
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Última actualización: 20.01.2022Para facilitar el proceso de venta de una casa, las inmobiliarias podrán ayudarte con todos los trámites necestarios. Sin embargo, aunque cuentes con la ayuda de una inmobiliaria, será recomendable que tengas toda la información sobre los documentos necesarios para vender un piso o una casa.
¿Qué documentos se necesitan para vender una vivienda?
Para vender una casa, necesitarás una serie de documentos relativos a tus datos personales, entre los que se encuentran el documento de identidad (dni), y a los de la vivienda, entre los que destacan la escritura de la vivienda, el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad.
Además de los documentos relativos a la propia casa, será necesario disponer de un certificado de inspección técnica del edificio, en el que se detalla el estado del edificio. La ITE es obligatoria en edificios de más de 50 años, tal y como señala un decreto aprobado por el Gobierno en 2011. Según el estado del edificio, la ITE señala las deficiencias y establece un periodo de revisión que varía entre los 3 y los 10 años.
En el caso de que la vivienda esté ubicada en una comunidad de propietarios, también será necesario contar con un certificado de comunidad de propietarios, en el que se detalle que el inmueble está al corriente de pago de todas las cuotas de la comunidad. En caso de no disponer de este certificado, podrás solicitarlo al presidente de la comunidad o al administrador de fincas.
¿Qué gastos tiene la venta de una vivienda?
Vender una casa requiere cubrir unos gastos asociados al traspaso de la vivienda. Estos gastos pueden producirse antes de la venta, al confirmar el traspaso y tras la propia venta de la vivienda. Ya hemos hablado antes de dos de los gastos previos, los documentos del certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad. Además, será necesario pagar por una nota simple en la que se detallen las cargas de la vivienda (que tiene un coste de 9.02 en la web del Colegio de Registradores), y los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca (en caso de que la vivienda esté hipotecada.
Al confirmar el traspaso de la vivienda, deberás tener en cuenta los siguientes gastos: el contrato de arras, los gastos de la notaría y la comisión de la inmobiliaria. Aunque el contrato de arras no es obligatorio, sí será recomendable para estar cubierto en caso de que el comprador renuncie a última hora. Su importe varía mucho pero suele rondar cifras cercanas a los 1000€.
En relación a los gastos de notaría, su importe variarán según el notario y, generalmente, el precio final de la vivienda. Aún así, no debe ser un importe que supere los 1000€. Además, del mismo modo que con el contrato de arras, no es un gasto obligatorio si no hay firma de hipoteca de por medio.
En cuanto a la comisión de la inmobiliaria, hay diferentes tipos de inmobiliarias y, más allá del importe de esa comisión, deberás tener en cuenta las prestaciones cuando tengas que elegir. La comisión inmobiliaria tiene una cuota que generalmente varía entre el 3 y el 6% del importe total de la vivienda, aunque nuevas inmobiliarias de servicio online suelen cobrar un importe fijo.
Tras vender la vivienda, necesitarás hacerte cargo de una serie de gastos derivados de los tres impuestos que tienes que pagar: el IRPF, la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
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¿Cuáles son los impuestos al vender una vivienda?
Al vender una casa, deberás tener en cuenta una serie de impuestos que pueden ser de carácter estatal o local. Mientras que el IRPF es de carácter estatal, la plusvalía y el IBI son de carácter local.
IRPF sobre la ganancia patrimonial
El IRPF sobre la ganancia patrimonial hace referencia al impuesto que alude a la diferencia entre el importe de la venta y el de la compra. Tanto si el importe es positivo como si es negativo, es obligatorio incluirlo en la declaración de la renta. Hacienda tendrá el conocimiento la compraventa de la vivienda y detalles como la localización o la fecha. Sin embargo, desconocerá el importe real y habrá que indicarlo para abonar correctamente el impuesto.
Esa ganancia patrimonial obtenida (o pérdida) tributa en el IRPF al tipo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% de 6.000 euros a 50.000 euros, y del 23% más de 50.000 euros. Hay personas exentas de su pago, como las personas mayores de 65 años.
Plusvalía municipal
El vendedor de una vivienda se debe hacer también cargo del pago de la plusvalía municipal, importe también conocido como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU. Este impuesto grava el incremento del valor del inmueble según las cuotas municipales.
El pasado 10 de noviembre de 2021 entró un vigor un nuevo decreto-ley que reforma este impuesto y permite al contribuyente tener dos vías de cálculo para que elija la mejor para sus intereses.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Al igual que la plusvalía municipal, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto de carácter municipal. La tipificación está así determinada por el propio ayuntamiento y puede variar entre distintos municipios. El pago del impuesto es de carácter obligatorio y le corresponde al propietario del inmueble abonarlo cada año. El último recibo del IBI es un documento que se ha de presentar para vender la casa.
Si un propietario está inscrito en el Registro de la Propiedad y figura como propietario, deberá abonar el impuesto independientemente de si, a lo largo del año, vende la casa. Aún así, la normativa jurídica establece que el vendedor de la vivienda le debe exigir al comprador la parte proporcional del pago anual del IBI. Así, es un impuesto que han de tener en cuenta tanto el comprador como el vendedor de una casa.
Vender una casa hipotecada
Para vender una casa hipotecada necesitarás, al margen de los documentos e impuestos que hemos comentado antes, un certificado de deuda pendiente. Los bancos emiten este certificado -cuando lo solicita el titular de la vivienda- para certificar cuál es la cantidad que queda pendiente de abonar en el préstamo hipotecario de la casa.
El certificado de deuda pendiente refleja el importe pendiente que resta por abonar del préstamo y que, al vender la casa, le corresponde al banco que concede la hipoteca. En el momento de la compraventa, se liquidan los dos importes, la parte del comprador y la del banco.
Aunque no es la opción más común, la transmisión hipotecaria al comprador te permitirá no abonar el coste del certificado y, al comprador, le permitirá ahorrarse los gastos de la comisión de apertura.
Contrato de arras de una vivienda
El contrato de arras de una casa forma parte de los gastos y documentos que hemos mencionado. Aunque no es obligatorio, sí es recomendable al vender una casa, sobre todo si estamos completamente seguros de nuestra intención de venta.
Al preparar un contrato de arras, que irá firmado tanto por el vendedor como por el comprador, te asegurarás de que la venta se realice con éxito y, en caso de que el comprador se eche atrás, recibirás una compensación. Generalmente, el importe que debe abonar la parte que renuncia a la compra o a la venta del inmueble, será del 10% del inmueble.
Vender una casa con inmobiliaria
Vender una casa con inmobiliarias te permitirá tener un mayor conocimiento del mercado, ser más consciente de los trámites que necesitas para su venta, estár al corriente de los impuestos que tienes que pagar, aumentar las posibilidades de vender la casa, etc.
Una inmobiliaria te asegurará mayor tranquilidad a lo largo del proceso de venta y te permitirá afrontar con mayor seguridad el proceso de vender tu casa. Si quieres vender tu vivienda con una inmobiliaria, puedes comparar inmobiliarias sin compromiso rellenando tus datos en el formulario de nuestra web.
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